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Lors d'une vente immobilière, le vendeur doit toujours fournir à l'acheteur, dès le compromis ou la promesse de vente, un certain nombre de diagnostics concernant l'état du bien vendu. Cette obligation d'information permet :

Il s'agit bien d'une obligation : la vente ne peut se réaliser sans la fourniture des diagnostics.

L'information prend la forme d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé dès le compromis de vente, puis à l'acte authentique de vente. Le DDT est en réalité tout simplement le regroupement de l'ensemble des diagnostics. Ce dossier dépend :

                Il comprend :

Les DIAGNOSTICS obligatoires d'un bien

La mesure de la surface avec le diagnostic immobilier loi Carrez permet de sécuriser les transactions en terme de surface. Un expert immobilier diagnostiqueur va vérifier avec précision la surface d’un bien à vendre.

            Lors de la rédaction d’un contrat de vente, un article doit y indiquer la superficie de la partie privative du lot vendu pour un bien en copropriété : c’est la surface loi Carrez. Le but est de renforcer la protection des acquéreurs de ce type de bien.

  

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Le diagnostic plomb porte sur les logements construits avant le 1er janvier 1949. Les logements construits après cette date ainsi que les locaux professionnels ou commerciaux ne sont donc pas concernés.

En copropriété, il porte exclusivement sur les parties privatives du logement, y compris les revêtements extérieurs (les volets par exemple).

            Rappelons que le vendeur n'est pas tenu pour autant de vendre un bien sans plomb. S'il ne fait pas les travaux, il informe l'acquéreur qui achète en connaissance de cause.

  

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L'amiante est, à l’origine une roche. Une fois transformée, les fibres obtenues sont presque 2000 fois plus petites qu’un cil. Elles pénètrent les voies respiratoires. Une exposition prolongée à ce produit peut s'avérer toxique s’il est inhalé.

            Le repérage est rendu obligatoire pour la vente de tout bien dont la date de construction est antérieure au 1er juillet 1997. Il est exigé pour pouvoir notifier une clause d’exonération de la garantie des vices cachés en ce qui concerne les vices établis par l’existence d’amiante dans les éléments de construction. Le diagnostic immobilier amiante est à remettre dès la signature d’un compromis. Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée s'il constate l'absence d'amiante.

  

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Le diagnostic immobilier termites, ou état parasitaire, doit être réalisé lors de la vente d'un logement bâti (immeuble collectif ou maison individuelle) et situé dans une zone géographique qui a fait l'objet d'un arrêté du préfet. Il concerne uniquement les parties privatives du bien.

Le diagnostic termites doit dater de moins de six mois au moment de l'acte définitif.

  

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Depuis le 1er novembre 2007 et pour prévenir les dangers, le vendeur d'un logement équipé d’une installation de gaz achevée depuis plus de 15 ans doit ajouter au compromis de vente et, à défaut, à l’acte authentique, le résultat du diagnostic gaz. Il doit avoir moins de 3 ans.

            Ce diagnostic vise à assurer la sécurité des occupants. Il consiste, notamment, en l'examen de la tuyauterie fixe, du raccordement en gaz des appareils, de la ventilation des locaux, et de la combustion.

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L’Etat des Risques Naturels et Technologiques ou ERNT identifie l’ensemble des risques liés à l’environnement du bien qu’ils soient d’origine naturels ou technologiques comme la proximité d’une installation nucléaire.

            Tout vendeur doit remettre à son acheteur un état des risques naturels et technologiques (ERNT). Ce document vise à informer l'acheteur que le logement se situe ou non dans un périmètre à risques.

            En plus du diagnostic proprement dit, le vendeur doit aussi indiquer si le logement a antérieurement subi des sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité suite à une catastrophe naturelle ou technologique. Cette information doit être mentionnée dans une clause du compromis de vente.

            Les risques naturels comprennent les risques : sismiques, volcaniques, d’incendies de forêts, d’inondations, retraits-gonflements, montagne, mouvements de terrains, atmosphériques…

            Les risques technologiques sont liés aux risques : d’installations classées, d’accidents nucléaires, d’accidents industriels, de rupture de barrage, de fuites et pollutions…

            L'ERNT doit dater de moins de six mois au jour du  de l'acte définitif.

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Le DPE ou Diagnostic de Performance Energétique est un diagnostic immobilier qui rend compte du bilan de l’émission de gaz à effet de serre GES ainsi que de la consommation d’énergie.

             Depuis le 1er janvier 2011, l'étiquette énergie doit être mentionnée dans l'annonce de vente.

             Le DPE est valable dix ans

            Une fois le diagnostic effectué, le technicien émet des préconisations d'amélioration permettant de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l'énergie. Ces recommandations sont à ce jour purement indicatives et les travaux ne sont jamais obligatoires.

  

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Le diagnostic électricité détermine les anomalies susceptibles de mettre en danger la sécurité des personnes. Mais attention, ce n’est pas un contrôle de conformité de l’installation vis à vis de telle ou telle réglementation.

Depuis le 1er janvier 2009, le vendeur d’un logement comportant une installation électrique achevée depuis plus de 15 ans doit ajouter à la promesse de vente et, à défaut à l’acte authentique le diagnostic de l’état de l'installation intérieure électrique. Il doit avoir moins de 3 ans.

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La loi du Grenelle de l’environnement, version 2, du 12 juillet 2010, impose ce diagnostic immobilier depuis le 1er janvier 2011.

Ce diagnostic est uniquement pour les habitations ne disposant pas du tout-à-l’égout. Il a pour but de vérifier la conformité de l’installation selon les normes afin d’éviter les risques sanitaires et environnementaux. Il est réalisé par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) de votre commune.

Le document remis à l'acquéreur et annexé au compromis de vente doit dater de moins de trois ans au jour de l'acte définitif de vente (l'acte notarié).

Contrairement aux autres diagnostics qui ne sont que purement informatifs et n'entraînent aucune obligation de travaux, le diagnostic assainissement peut être contraignant. En effet, en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur devra procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

  

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